Пять фактов о недвижимости в кризис
Инвестиции в недвижимость остаются актуальными даже в кризис, главное — знать, на что нужно обращать особое внимание. «Газета.Ru» поговорила с экспертами и дает несколько простых советов.
- Не инвестируйте в котлованы
Любой начинающий инвестор знает, что объект на начальной стадии строительства стоит меньше всего, а к сдаче дома квартиры в нем могут подорожать на 30–40%. До кризиса это позволяло некоторым покупателям зарабатывать, даже если квартира приобреталась в ипотеку. Но в кризис эксперты не советуют инвестировать в котлованы: покупка на более высокой стадии готовности позволит избежать недостроя и потерь значительной части дохода из-за инфляции.
«Оптимальный вариант — стадия возведения внешних стен, когда каркас здания уже готов», —
считает заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet Алексей Оленев.
По словам эксперта, если инвестировать в объект на начальной стадии, доходность от вложений может сократиться из-за замедления роста цен или вовсе их заморозки.
По сути, инвестиции на более высокой стадии готовности, но не в один, а в несколько объектов поочередно приносят не меньший доход. «Инвестор вкладывается на более высокой стадии строительства и быстрее реализует объект, переходя к новому. Доходность от перепродажи каждого проекта может быть ниже, если покупать не на стадии котлована, а позже. Но общая сумма прибыли за определенный отрезок времени может быть такой же, просто инвестор работает не с одним объектом все это время, а с двумя-тремя последовательно», — объясняет эксперт.
- Изучайте вторичный рынок
Чтобы понять, сколько можно заработать на вложении денег в недвижимость, эксперты советуют смотреть на цены вторичного рынка.
Но ориентироваться нужно строго на аналогичные предложения в этом же районе.
Это особенно важно, если соблюдать совет №1: когда квартира покупается на высокой стадии строительства, важно понимать, может ли эта новостройка дать значительную прибыль впоследствии.
- Надейтесь на инфраструктуру
Заработать больше может помочь развитие инфраструктуры, поэтому следует изучить планы по вводу новых станций метро, строительству детских садов и школ, крупных торговых центров. «Необходимо смотреть прогнозы на два-три года вперед, но помнить, что все проекты могут быть реализованы несколько позже из-за кризиса», — говорит партнер группы компаний vvCube Вадим Ткаченко.
Самый «ценный» фактор — это метро: открытие новых станций прибавляет к стоимости квартир сразу 10–15%.
Стоит учитывать, что и девелоперы, которые строят квартиры у потенциальных станций метро, продают свои объекты дороже. Больше всего цены растут именно к открытию станций, поэтому можно продавать квартиру не сразу, а сначала вернуть часть денег, сдавая ее в аренду.
- Зарабатывайте на аренде
Если идея постоянно продавать и покупать недвижимость не нравится, нужно изначально искать те объекты, которые выгоднее сдавать, например студии или апартаменты.
В кризис такой вид инвестиций может быть особенно привлекательным: ипотека стала менее доступной, и, хотя власти обещали ее субсидировать, ставка все равно будет выше докризисной — 13%. Многие люди отложили покупку квартиры «до лучших времен» и продолжают снимать жилье. Ранее «Газета.Ru» писала, как выбрать квартиру для сдачи в аренду.
Если денег много, можно инвестировать в апарт-отели — гостиницы, где вместо номеров предлагаются отдельные «квартиры». Это «свежий» формат для России, но он может стать полноценным новым видом арендного жилья, считают участники рынка.
«Доходность таких проектов может составлять до 8% годовых. Разумеется, спрос еще должен сформироваться, так как сейчас рынок только начинает развиваться, еще не все знают о таком формате. Но он вполне может заместить собой аренду квартир, особенно нелегальную», — считает вице-президент NAI Becar Александр Самодуров.
- Доверяйте крупным игрокам
Сейчас особенно важно изучать информацию, в том числе о застройщике. Всегда нужно понимать, кому ты относишь свои деньги, а особенно в кризис.
Эксперты считают, что очередной кризис почистит строительный рынок: мелкие застройщики могут уйти с рынка, а средние — сгруппироваться в более крупные компании.
Чтобы не ошибиться с выбором, нужно внимательно изучить предыдущие проекты застройщика, обращая внимание на сроки реализации: соответствовали ли они заявленным. Следует почитать новости о компании, не фигурировала ли она в каких-то судебных историях, не предъявляли ли ей иски о банкротстве.
«Наиболее благонадежными считаются давно «сделавшиеся себе имя» застройщики. Такие девелоперы могут быть аффилированы с банковскими структурами — это большой плюс, а банки могут иметь долю в проекте. Проекты, которые ориентированы только на финансирование за счет средств от реализации, или очень закредитованные объекты менее предпочтительны», — говорит Алексей Оленев.
Автор: Екатерина Сахарова
Azbuka-Remonta
вкл сказал
Покупка квартиры или любой другой недвижимости в экономически нестабильное время вызывает большие опасения и заставляет нервничать. Однако, как показывает история прошлых кризисных лет и как утверждают многие эксперты, кризис – это не всегда плохо.